Минимални размери на урегулираните подземни имоти (УПИ)

 
 
Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните поземлени имоти, предназначени за застрояване.
 

При ниско жилищно застрояване до 10 м:

  • В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;
  • В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;
  • Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;
  • В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;
  • В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.
 
Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради. Такова решение се съобразява със заключението на общинския експертен съвет. В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП).    
 

ВАЖНО! По Чл. 18.

(1) За поземлените имоти, урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят:

1. конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване;
2. максималната плътност на застрояване;
3. максималната интензивност на застрояване;
4. минималната свободна дворна площ;
5. минималната задължително озеленена дворна площ;
6. начинът и характерът на застрояване;
7. линиите на застрояване.

(2) Отделни видове подробни устройствени планове могат да съдържат и част от показателите по ал. 1.

 

По Чл. 19.

(1) При урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:
1. в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност;
2. (изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност;
3. във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв. м повърхност;
4. в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност;
5. в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв. м повърхност.
 
(2) С решение на общинския съвет въз основа на заключение на общинския експертен съвет се определят селата или частите от тях с преобладаващ равнинен или стръмен терен.
(3) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Определените в ал. 1 най-малки размери на урегулираните имоти за ниско застрояване (лице и повърхност) могат да бъдат намалявани най-много с една пета в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради, когато това не влошава условията за целесъобразно застрояване, въз основа на заключение на общинския експертен съвет.
(4) При делба на поземлените имоти по ал. 1 реално обособените части не могат да бъдат с размери по-малки от минимално определените в ал. 1, намалени най-много с 1/5.
(5) При урегулиране на поземлени имоти в квартали за средно високо и високо жилищно застрояване, за ниско свързано застрояване в повече от два имота и за друго специфично по характер застрояване размерите на имотите се определят със самия подробен устройствен план, без да се спазват нормите по ал. 1.
 
 

Какво е това ЗРП и КЗСП

 
Тези съкращения са много популярни в ежедневната практика. Те са различни по своето съдържание подробни градоустройствени планове. Тяхното съдържанието се разглежда в Правилника за прилагане на Закона за устройство на територията.
 

ЗРП – Застроителен и регулационен план.

По отношение на дворищно-регулационните парцели, ЗРП определя:
  • регулационната граница на парцела към улицата и регулационните граници към съседните парцели. Улицата е дадена с нейната точна ширина.
  • застрояването в парцела – застроителните петна на бъдещите сгради и петната на заварените сгради, които се запазват в плана. С тези петна се определя начина на застрояване, което може да е свободно, когато сградата е на необходимото разстояние от границите и свързано, когато сградата е на границата „на калкан“ с долепена до нея друга сграда в съседния парцел. Определят се и броя на етажите за всяка сграда в парцела.
 
 

КЗСП – Квартално застроителен и силуетен план.

КЗСП определя с точни мерки:
  • разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните отстояния между тях и до регулационните линии, съобразно допустимите за съответната зона плътност и интензивност на застрояване;
  • необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградата в абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед архитектурно-пространственото оформяне.
 
КЗСП се съставя само в случаите, когато за осъществяване на застрояването е необходимо да се допуснат отклонения от правилата, нормите и нормативите по териториално и селищно устройство или да се установи свързано застрояване в повече от два съседни парцела. По правило за всеки квартал първоначално се изготвя ЗРП и след неговото одобряване и влизане в сила се изготвя КЗСП (при необходимост). Допуска се процедурите по двата плана да се движат едновременно.На основание влязъл в сила ЗРП (при необходимост и КЗСП) на собственика се издава скица с виза за проектиране. Този документ е необходим за изготвяне на проекти за всяка сграда в даден парцел.
 

Плътност и интензивност на застрояване

Плътността на застрояване е отношението на сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела и площта на парцела. Това съотношение се изразява в проценти. За плътността на застрояване има приети и одобрени норми.
 
Максималната плътност на застрояване на терени в различни зони е:
  • в малки населени места – 50%;
  • в предимно жилищни зони – 40%;
  • в смесени жилищни зони – 60%;
  • комплексно в жилищни зони – от 17% до 40%;
  • в централни зони в големите градове – 100%.
 
Интензивността на застрояване е съотношението между разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела и площта на парцела. Тя се изразява в абсолютно число. Например: площта на парцела 300 кв.м, а разгъната засроена площ / РЗП/ е 860 кв.м. Тогава коефициентът за интензивност на застрояване е К инт = 3.2 (860:300).
 

Класификация на земите според възможностите за строеж

 
Според възможностите за строеж земите се класифицират по следния начин:  Земи с ограничени строителни възможности. Това са имотите, които принадлежат към селскостопанския фонд, държавния горски фонд и 200 метровата морска брегова ивица извън населените места. В тези земи може да се строи, но при много строг ограничителен режим.Нерегулирани терени. Това са терените, които са в нерегулирани населени места, или в още нерегулирани части в строителните граници на населеното място, или земи дадени за ползване с различни постановления на Министерския съвет и определени с околовръстен полигон (затворена линия, очертаващи временни външни граници) и в частност земеделските земи. Тези терени имат ограничени строителни възможности, а построеното в тях е с временен статут, т.е. при бъдещо урегулиране или по други причини да се наложи премахване на изградени сгради, огради, външни мрежи и проводи.Регулирани терени. Това са терени и парцели, намиращи се в строителни граници на населените места и попадащи в устройствените зони с влезли в сила застроително-регулационни планове. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри строителни възможности.